2013年04月01日

小規模宅地の評価減の特例とは

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●小規模宅地の評価減の特例とは です。


相続や遺贈によって取得した財産で、被相続人もしくは被相続人と生計を一にする親族(被相続人等といいます)が居住の用、事業の用又は国の事業の用に供されていた宅地等をもっている場合、一定の面積までの部分について、通常の価額から50%〜80%相当額が減額されて相続税の課税価額とする特例が設けられています。 これを小規模宅地等の特例といいます。これにより、大きな評価減を得ることができます。たとえば、1億円の土地が2千万円の評価額になります。

小規模宅地の評価減の特例を受けることが出来る人は?
小規模宅地等の特例の適用対象者は、相続や遺贈によって特例の対象となる宅地を取得した個人であり、相続時精算課税制度を利用した贈与財産を取得した人はこの特例の対象とはなりません。

特例適用対象となる宅地等とは?

この特例の適用対象となる宅地等とは、個人が相続や遺贈によって取得した宅地等で、次に掲げる要件を全て充たしていることが必要です。
1.建築物又は構築物の敷地として供されている宅地であること
2.棚卸資産および棚卸資産に準ずるものでないこと
3.相続開始直前において、被相続人等の事業の用、居住の用又は国の事業の用に供されている宅地であること

4.特例の対象となる宅地等は、相続税の申告期限までに分割されているものであること。但し、期限までに分割されていないものであっても、原則として期限後3年以内に分割されれば、この特例を受けることが可能です。

この小規模宅地の特例は、平成22年に大きな改正が入りました。相続しようとしている土地が、小規模宅地の特例に該当するのか、確かめることはとても重要な相続税対策となります。ご関心のある方は、一度池上税理士事務所にお気軽にご相談下さい。

●池上税理士事務所 (一般税理士業 )
相続税申告19万円〜


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2013年03月15日

相続時精算課税のメリット・デメリット

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●相続時精算課税のメリット・デメリット です。
●メリット



@ 2,500万円までの財産であれば、無税で財産が移転できる。



A 住宅取得等資金の贈与税の非課税制度というのが現在あり、これと併用すれば、最大で4,000万円まで非課税枠の拡大が可能



B 将来の相続財産が、5000万+相続人の数×1000万までの範囲内であれば、相続税は発生しないので、将来の贈与税を気にせず安心して贈与できる。



C 相続時の財産評価額は、贈与時の価格なので、値上がりが期待できる財産を早期に贈与することで、相続税額を減らせる。



●デメリット



@ 小規模宅地の特例が使えない。この特例は、相続税額を一気に減らせる規定なので、これが使えないのは痛い。



A 不動産を精算課税で贈与した場合、不動産の価格は下落傾向にあり、上昇も見込めないので、贈与時の高い不動産価格で相続税が計算されてしまい、損をする。



B 一旦、相続時精算課税制度を選択すると、取り消すことができない。また贈与税は、年110万円までは無税だが、その規定が使えなくなる。



C 相続税法の改正が迫っており、将来的にどうなるかわからない。



上記の通り、メリット、デメリットともございますので、ご興味を持たれた場合は、池上税理士事務所に相談してください。


●池上税理士事務所 (一般税理士業 )
相続税申告19万円〜


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2013年03月01日

相続税時精算課税

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●相続税時精算課税 です。

 平成15年1月1日以後の贈与から、「相続時精算課税制度」が導入されました。贈与税の税率は、最高50%という高率ですが、この制度を使えば、贈与税なしで財産をお子さんに移転できます。ただデメリットも多いです。



この制度を選択すると、2500万円までは贈与した時点では贈与税を支払うことはなく、これを超える部分について一律20%の贈与税を納めることになります。



そして相続発生時に、その贈与した価格を相続財産に加算して相続税を計算します。ただし、相続時に加算される贈与財産の評価は、相続開始時ではなく、その贈与時の価額によります。つまりその財産がバブル期の土地のように値上がりしていれば、安い価格で贈与できるというわけです。なお、既に納付した贈与税額は相続税から差し引かれます。



要件は、以下の通りです。



@ 贈与者が、65歳以上の父・母

A  贈与を受けた者が、20歳以上の子や孫  ※ 養子や認知した非嫡出子も対象

B  贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日までに贈与税の申告書に「相続時精算課税選択届出書」を添付して、税務署に提出する。


 
次回はメリットとデメリットをお教えします。

●池上税理士事務所 (一般税理士業 )
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2013年02月15日

相続税の連帯納付義務

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●相続税の連帯納付義務 です。

これは、相続人が複数いる場合、その誰かが相続税を払わずにいると、他の相続人が代わりに相続税を払わなければならないという内容です。

例えば、親の財産を兄弟で相続した場合、兄がきちんと相続税を納付したにも関わらず、弟が未納のままの場合、兄に弟の分の相続税の請求が来るということになります。

自分の分は払ったのに、他人の分の相続税まで払わされるというだけでなく、年14.6%もの高率な延滞税も付加されるという恐ろしい規定です。



あまりにも批判が強いため、平成24年度改正で申告期限等から5年を経過しても連帯納付義務の履行を求める通知がない、又は延納若しくは納税猶予を受けている場合には、連帯納税義務が解除される事となりました。



ただ解除といっても完全に撤廃されるわけではなく、今までは無期限で連帯納付義務を負わなければならなかったところ、少なくとも申告期限等から5年を経過するまでに、連帯納付義務の履行を求める通知が無ければ、他の相続人の相続税を負担しなくてもよいという事になります。また延滞税の税率も14.6%という懲罰的税率から、4.3%へと軽減されました。



自分の分の相続税は支払ったからOKというのではなく、他の相続人の支払いにも注意を向けることが必要です。

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相続税申告19万円〜


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2013年02月01日

2次相続にご注意を

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●2次相続にご注意を です。

「配偶者の相続税の軽減」の特例は、大きな相続税の減税効果があります。相続財産の1/2までもしくは1.6億円までを配偶者の方の取り分とした場合は相続税はかかりません。



ただし、この特例を限度一杯に利用すれば最も有効な減税効果を享受できるかといえば、実はそうとも限りません。


亡くなった方の配偶者は、お子様より年齢が高いことが通常ですので、今度はその配偶者が亡くなった場合の相続開始における相続税負担も考えておく必要があります。


「配偶者の相続税の軽減」を限度一杯に利用するには、原則として配偶者が遺産を法定相続分取得する必要がありますが、この取得遺産の価額が大きいと配偶者の相続開始時の相続税も大きくなる恐れがあるからです。


財産が1〜2億円程度と比較的少ない場合、 子どもにある程度引き継がせたほうが、2次相続で支払う税金は少なくなり有利です。少なくとも母親が100%引き継ぐのは、トータルで見た相続税の納税という点では得策ではありません。


一方、財産が3〜5億円、それ以上と多い場合は、 母親は法定相続分どおりの1/2を引き継ぐ方が有利なケースが多いです。子どもが1/2を超えて引き継ぐと、 1次相続での納税負担が多くなってしまいます。 一方で、母親が1/2を超えて引き継ぐと、将来の2次相続での納税負担が多くなります。


相続は、1回のみで終わるのではないので、2次相続まで考えてくれる税理士に頼みましょう。


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2013年01月19日

非上場株式の相続税評価額

皆様。お世話になります。
宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●非上場株式の相続税評価額 です。

非上場株式の原則的評価方法は、会社の規模により以下の3分類があります。

・大会社・・・類似業種比準方式
・中会社・・・,類似業種比準方式と純資産価額方式の併用方式
・小会社・・・純資産価額方式(中会社と同じ併用方式を選択可)

※大会社、中会社、小会社は会社の業種・従業員数・直前期末の純資産・直前期末の売上高で決まります。
 参考値としては、
 大会社:従業員100人以上で売上20億円以上
 中会社:従業員100人未満で売上6,000万円〜20億円
 小会社:従業員100人未満で売上6,000万円未満

非上場株式の特例的評価方法は、配当還元方式によります。

配当還元価額=1株あたりの資本金等の額×配当率(%)/10%

<例> 1株当たりの資本金額 20万円、配当率 20% のとき、

配当還元額=20万円×20%/10%=40万円(1株当たりの株価)

非上場株式の評価方法について、原則的評価方法・特例的評価方法の選択は、株式を取得した会社に同族株主がいるかどうかによります。

【類似業種比準方式】
類似業種比準方式とは、類似の業種の株価を基にして、その会社と類似業種の1株あたりの配当金額、利益金額、純資産価額を比較して計算した比準割合をかけて、その70%で評価する方法です。

1株当たりの評価額=類似業種の株価×(A+B×3+C)×1/5×斟酌率(0.7 or 0.6 or 0.5)
 
A 会社の1株あたり配当金額÷類似業種の1株あたりの配当金額
B 会社の1株あたり利益金額÷類似業種の1株あたりの利益金額
C 会社の1株あたり純資産額÷類似業種の1株あたりの純資産額

※類似業種の株価、類似業種1株当たり配当金額、利益金額、純資産額は国税庁のURLで確認できます。
 
【純資産方式】
純資産価額方式とは、その会社が所有する資産を相続税評価額により評価した価額の合計額から、負債の金額の合計額および評価差額に対する法人税等に相当する金額を差し引いた金額を、発行済株式総数で除して求めた金額により評価する方法です。

1株当たりの評価額=(相続税評価額による資産価額−負債の合計−評価差額に対する法人税相当額)/発行済株式数

上記のように、非上場株式の評価は、まず会社に対する経営支配力や会社の規模により、原則的評価方法か、特例的評価方法かに分かれます。原則的評価方法は類似業種比準方式・純資産価額方式・それらの併用方式に分類されます。

企業オーナー様の非上場株式の評価額を把握することが、相続対策では重要です。 池上税理士事務所では、非上場株式の評価のみをスポット業務として行っております。ご関心のある方は、一度お気軽にご相談下さい。

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2012年11月26日

節税のための不動産管理会社 その3

皆様
こんにちは!
相続税を得意とする、宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●節税のための不動産管理会社 その3 です。


(3)不動産保有方式


個人所有の建物を法人に売却する方法です。土地の所有はそのままで、法人は個人に地代を支払います。もしくは、将来土地を無償返還する契約を結んでおきます。不動産管理会社が、取得した物件の利益から支払い地代を差し引いた額が法人の所得となります。

ただ、売買代金、不動産取得税、登録免許税など所有権移転に伴うコストがかかるのが難点です。


よくあるケースとして、非常に低い金額で売買してしまったために、低額譲渡と税務署に認識されて、低い額で貰い受けたから利益が出ているということで、法人税を課税されてしまうケースがあります。

かならず、税理士兼不動産鑑定士の不動産鑑定評価書を取得して、その金額で売買するようにしてください。

●メリット

・建物を法人とした場合には建物賃料収入は、管理会社の役員であるお子さんたちに役員給与という形で分散され所得分散による税軽減効果が期待できます。

・お子さんたちは、役員報酬をもらうので給与所得として申告することにより給与所得控除による一定の節税が期待できます。

・個人の不動産所得は経費としてみとめられる範囲が狭いのですが、建物部分を法人化することで経費としてみとめられる範囲が広がります。

・管理会社を設立せず、現在赤字である法人が買えば、賃料収入を赤字にぶつけることができ、法人税の軽減が期待できます。

・退職金を積み立てておいて、将来税負担の軽い退職所得を受け取れます。

・従来100%オーナーにいっていた所得が、法人役員である後継者にも分配できるので相続資金対策になります。

・土地を将来無償返還する契約を結ぶ際に、その文言により、オーナーが所有している土地の相続税評価額が20%減額できます。



税理士兼不動産鑑定士である池上成満の最も得意とする分野です。ぜひご活用を検討してみてください。


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2012年11月19日

節税のための不動産管理会社 その2

皆様
こんにちは!
相続税を得意とする、宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●節税のための不動産管理会社 その2 です。

(2)一括賃貸方式

管理の委託ではなく、建物全部を一括してその会社に賃貸します。その会社は第3者へ転貸し、会社が空室リスクも背負います。このため、管理料が高くすることができ、前回の管理委託方式よりは、所得の移転が図れます。この場合の管理料は、全体の収入の15%〜20%が税務上認められる上限です。

●メリット

・不動産収入の15%程度が会社に帰属することになるので、オーナーの所得税を減らすことができる。

・不動産管理会社が物件を買ったりしなくてよいので、不動産管理会社の資金負担が少ない。

・親族を管理会社の役員にすれば、役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる

・管理会社の役員である親族は、給与所得控除を使えるので、経費として落とせる金額が実質的に増える

・不動産管理会社に退職金規定を作っておけば、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能


●デメリット

・所有方式よりは、所得分散効果はうすい。

・民法上、転貸についてオーナー・会社間で特約をとっておく必要がある。

・空室リスクを会社が負わなければならない。

・相続時の節税効果は薄い


上記のような特徴があります。次回は、不動産保有方式です。




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2012年11月12日

節税のための不動産管理会社 その1

皆様
こんにちは!
相続税を得意とする、宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●節税のための不動産管理会社 その1 です。

  アパート・マンション経営を行っている方は、所得税の負担に苦しんでらっしゃる方が多いです。そこで、不動産管理会社を設立して、税率の高い人(オーナーである親)から税率の低い人(将来の相続人である子)へ所得を移転すれば、合計の税金は安くなります。

会社を使って所得を移転する代表的な方法は以下の3つあります。


(1)管理委託方式

物件の管理だけを会社に委託する方式です

●メリット

・不動産収入の7%程度が会社に帰属することになるので、オーナーの所得税を減らすことができる。

・管理を委託するだけなので、物件の賃貸借契約を新たに結ぶ必要がない。

・不動産管理会社が物件を買ったりしなくてよいので、不動産管理会社の資金負担が少ない。

・親族を管理会社の役員にすれば、役員報酬、従業員給与の分配で親族に合理的に認められる金額だけ所得を分散できる

・管理会社の役員である親族は、給与所得控除を使えるので、経費として落とせる金額が実質的に増える

・不動産管理会社に退職金規定を作っておけば、所得の一部を退職金として有利に受け取ることも可能


●デメリット

・収入の7%程度を移転するだけなので、所得分散効果はうすい

・実際に会社が管理業務を行っていないと、税務上否認される。

・相続時の節税効果は薄い


上記のような特徴があります。次回は、一括賃貸方式です。


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2012年11月05日

成年後見制度

皆様
こんにちは!
相続税を得意とする、宮崎の税理士・不動産鑑定士 池上成満です。

今日の相続豆知識は・・・

●成年後見制度です。

精神上の障害(知的障害、精神障害、認知症など)により判断能力が十分でない方が、不利益を被らないように家庭裁判所に申し立てをして、その方を援助してくれる人を付けてもらう制度です。
現在、年配の方を対象とした振り込め詐欺や悪質なリフォーム、証券会社の手数料目的の勧誘などが社会問題になっているため設けられました。

 成年後見制度は、その後見人等の選任方法によって、大きく「法定後見」「任意後見」の2つの内容にわかれます。

「法定後見」 
ご本人の判断能力が不十分な状態にある場合に、家庭裁判所が後見人等を選任する制度となります。主にご本人の親族の方が、家庭裁判所に申立てをすることとなります。 

「任意後見」
 ご本人の判断能力が十分にある状態のうちに、将来、判断能力が不十分となった場合に備えて、予め自分で選んだ任意後見人予定者と後見の内容を事前に決めておく制度となります。

法定後見と任意後見の一番大きな違いは、ご本人の判断能力が「不十分となった」状態で「家庭裁判所が」後見人等を選任するのか、判断能力が「十分ある」状態で「自分が」後見人を選任するのかの違いとなります。

 判断能力が不十分な状態である場合には、自分で後見人を選任し、後見事務を委任することはできなくなりますので、主に親族等の申立により、家庭裁判所が後見人等を選任することとなります。

相続の生前対策として問題となるのが、被相続人となられる可能性の高い方が認知症の場合です。このような場合、たとえ将来の相続人であるお子さんが相続税対策のためにという名目で、勝手にお父さんの財産を処分したり活用したりすることができなくなっています。

また成年後見制度を利用しようと思いっても、その相続税対策そのものが本人にとって真に利益のあるものかどうかの判断が難しいとの理由等で、後見人に認めてもらえないケースもままあるようです。

このため生前対策の早めの着手を視野に入れるのであれば、自分が元気なうちに任意後見制度を利用して後見人を選んでおくことが大切です。相続の生前対策は、常に早め、早めにということ意識が必要です。

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